Immobilier français : où en est la reprise, et quelles opportunités ?

Après deux années difficiles, l’immobilier français montre des signes de consolidation. Au premier trimestre 2025, les prix des logements anciens sont ainsi repartis à la hausse après une phase de stabilisation. Selon l’indice Notaires-INSEE de France, l’augmentation, portée par les appartements (+0,7 %) est ainsi de +0,4 % sur un an.

Timide et hétérogène sur tout le territoire, la reprise demande encore toutefois à être confirmée. Pour les professionnels, il est important de pouvoir conserver une certaine visibilité. Alors quel est l’état du marché en cette fin d’année 2025 ? À quoi ressemblera le marché immobilier français en 2026 ? leboncoin immo fait le point.

La reprise du marché immo est aujourd’hui un constat largement partagé par les professionnels. Une enquête auprès des membres du Cercle de l’immo, panel professionnel du boncoin immo, le confirme. En effet, près des trois quarts d’entre eux font état d’une reprise des transactions immobilières. Ils identifient ainsi deux moteurs principaux. D’une part, l’ajustement des prix à la baisse (52 %), d’autre part la baisse des taux (42 %).

Toutefois, 27 % des professionnels ne constatent pas d’embellie de leur activité, ce qui prouve que la reprise est fragile. De même, elle est disparate selon les régions et les profils. Les mandataires sont ainsi bien plus optimistes que les agences immobilières. La reprise est ressentie plus fortement dans le Nord-Est (83 %) que dans le Nord-Ouest (63 %). Il faut dire que la région Grand Est a vu son volume d’acheteurs bondir au premier semestre.

Par ailleurs, plusieurs paramètres viennent affecter le constat de reprise. L’instabilité économique et politique alimente ainsi un climat d’attentisme, selon la très grande majorité des professionnels (77 %). Les prix jugés trop élevés par les acheteurs demeurent également un frein important. Dans ce contexte, une nouvelle hausse des taux immobiliers est particulièrement redoutée. Toutefois, celle-ci devrait être modérée d’ici la fin d’année (de 3,12 % en septembre à 3,25 % en décembre*).

Au premier semestre, 74 % des professionnels ont constaté une baisse ou une stabilisation des prix dans leur secteur. De ce point de vue, ils ne s’attendent pas à une rupture fin 2025. En effet, ils sont 9 sur 10 à anticiper une stagnation voire une légère baisse des prix. Depuis le début d’année, ceux-ci traduisent effectivement une tendance globale à la stabilisation. Le dynamisme de la province (+0,7 % au T1 2025) et des appartements (+0,7 %) permet toutefois un léger redressement. 

Ce début de tendance haussière devrait se poursuivre dans les semaines à venir sur le marché immobilier français. D’ici fin 2025, l’augmentation attendue des prix par rapport à 2024 devrait s’établir à environ +1 %. Soit le niveau d’ores et déjà observé au troisième trimestre (+1,1 % à 3 287 €/m²). Il faut toutefois s’attendre à ce que les disparités territoriales perdurent. En phase de rééquilibrage, le marché de l’immobilier ancien reste pour l’heure marqué par une forte hétérogénéité. 

L’amélioration du pouvoir d’achat immobilier observée au premier trimestre devrait bien permettre de soutenir la hausse. Un durcissement marqué des conditions de crédit pourrait nettement freiner le marché immobilier français. Toutefois, ce scénario est loin d’être privilégié. L’Observatoire Crédit Logement/CSA s’attend ainsi plutôt à une stabilisation durable des taux, y compris en 2026*. Les conditions de crédit devraient donc rester favorables, tirant ainsi les prix à la hausse.

La performance énergétique est devenue un enjeu déterminant sur le marché immobilier français. Pour près d’un professionnel sur deux, le DPE est ainsi un critère de décision prioritaire pour les acheteurs. Rendu opposable par la loi Climat et résilience, le DPE a un impact clair sur les prix. L’indice Notaires-INSEE le confirme : les passoires thermiques (étiquettes F et G) subissent désormais des décotes importantes.

Cette baisse de valeur est observée par 61 % des pros du Cercle de l’immo. 36 % d’entre eux évoquent une pression accrue sur les bailleurs. Ils sont également 44 % à déclarer voir plus de biens énergivores arriver en mandat. Dans ce contexte, leurs attentes sont claires. 

D’abord, une stabilisation des règles du DPE, dont le coefficient de calcul sera modifié au 1er janvier 2026**. Ensuite, des aides claires et pérennes à la rénovation. Le dispositif MaPrimeRénov’ peut soutenir la demande sur les biens nécessitant des travaux. À ce titre, sa suspension provisoire a provoqué de l’attentisme. De même, le durcissement des conditions d’accès à MaPrimeRénov’ pourrait peser sur le marché***. 

En parallèle, le marché immobilier locatif est extrêmement tendu. Pas moins de 95 % des professionnels font ainsi état de cette tension ! Ils sont également 8 sur 10 à anticiper une aggravation de la situation. La pénurie étant déjà accentuée dans les zones tendues comme Paris****. Une situation favorisée par le recul de l’investissement locatif et la baisse de l’offre. Ce contexte impacte directement le marché de l’ancien. En effet, les investisseurs locatifs représentent une part significative des acquéreurs.