L’impact de la hausse des crédits sur le marché immobilier

Des taux de crédit à la hausse…

Depuis le début de l’année, les taux d’emprunt sont en hausse et la courbe ne semble pas près de s’infléchir. Selon la Banque de France, le taux moyen du crédit immobilier était en mars à 1,15%, un niveau qui n’avait pas été atteint depuis avril 2021 comme l’explique le magazine spécialisé Le Revenu. Jusqu’ici, les taux tournaient autour de 1 %. L’Observatoire du Crédit Logement/CSA, cité par Le Mag de l’Immobilier, évoque lui des taux moyens des crédits immobiliers à 1,27 % en avril 2022, soit une hausse de 17 points de base par rapport à janvier et février 2022. Si les meilleurs profils peuvent toujours emprunter à des taux plus bas – parfois en dessous de 1 % – cela est désormais de plus en plus rare.

En cause, l’inflation (selon l’Insee, les prix à la consommation ont augmenté de 4,8 % en un an) mais aussi la hausse du taux des Obligations Assimilables au Trésor (OAT) : 1,49 % en mai 2022, alors qu’ils étaient négatifs il y a quelques mois. Une tendance qui devrait s’accentuer, prévient le journal Les Échos.

… et des conditions qui se durcissent

En plus de la hausse des taux d’emprunt, les conditions se durcissent. Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière a imposé aux banques de ne pas accorder de prêt de plus de 25 ans – une norme qui n’était jusqu’ici qu’une recommandation. Désormais, les banques font face à des sanctions si elles y dérogent. L’organisme gouvernemental a également fixé une limite au taux d’endettement à 35 %, assurance emprunteur comprise, ce qui peut handicaper certains consommateurs considérés plus « à risque ».

Selon la société de courtage en prêt immobilier Finance Conseil, citée par le Progrès, les exigences en matière de revenu pour les emprunteurs augmentent, passant d’une moyenne mensuelle de 3 781 € l’an dernier à 4 754 € au 1er trimestre 2022. L’apport personnel croit également de manière fulgurante, selon les régions et les types de logement : 52 594 € en moyenne en 2022, contre 29 405 € en 2021 en France, soit 23 189 € de plus sur un an (+ 78,9 %), alors même que les montants de crédits ont reculé de 4 %. Cela représenterait ainsi 20 % du projet total, contre 10 % habituellement demandé par les banques.

Un ralentissement du volume de ventes et une hausse des prix continue dans certaines régions

Ce durcissement général des conditions rend plus difficile l’accès au prêt immobilier et se répercute sur le marché immobilier, déjà ralenti par l’inflation depuis le début de l’année. Selon BFM, le premier trimestre 2022 a connu « un sérieux coup de froid ».

Un ralentissement qui pour l’instant n’empêche pas la hausse des prix dans certaines régions en France . Dans certaines grandes villes, la tendance était déjà amorcée, mais sur les villes du top 10 et du top 50 on a constaté sur leboncoin 6 à 10% d’augmentation du prix au m2,. Une tendance qui peut s’expliquer, entre autres, par la normalisation progressive du télétravail.

A Paris, la tendance à la baisse se confirme

En Ile-de-France et notamment à Paris, les prix sont à la baisse, soulignant la tendance engagée en 2021. Sur leboncoin, la courbe des prix de la capitale (tout arrondissement confondu) a diminué de -1,6% entre le 1er trimestre 2021 et le 1er trimestre 2022. Cette évolution va jusqu’à -5% si on compare le 1er trimestre 2020 au 1er trimestre 2022. Fait notable, cette baisse ramène la courbe aux prix observés sur la ville au 1er trimestre 2019, confirmant ainsi le phénomène de renormalisation du marché constaté depuis le début de l’année. Conséquence de la baisse de la tension immobilière (offre vs demande) perçue dans certains arrondissements ?

Un peu de patience et des prix stabilisés

Pour les utilisateurs du boncoin, ces mouvements ont un impact certain. Pour les professionnels de l’immobilier, après des années exceptionnelles, il faudra potentiellement faire plus d’efforts pour trouver les bons acheteurs et sûrement élargir son nombre de prospects en agrandissant sa zone. L’objectif ? Avoir un maximum de profils qui répondront aux conditions de plus en plus strictes de l’obtention de crédit. Voyez grand ! En moyenne, 69 kilomètres séparent les utilisateurs du bien qu’ils ont repéré.

Côté acheteur, le vent pourrait tourner en votre faveur. Si les crédits sont plus durs à obtenir, les prix devraient se stabiliser, voire baisser. Pour ceux qui cherchent un logement à Paris, c’est peut-être le moment. La quête du logement parfait demande parfois du temps : en moyenne, les Français consacrent 58 jours à la recherche d’un bien immobilier, avec un premier contact dès la première semaine de recherche pour 58% d’entre eux.

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