1er décembre 2021

Exode urbain : définition

Par définition, l’exode urbain désigne une migration des populations qui quittent les villes. On s’attendrait à ce qu’elles rejoignent les campagnes. Dans les faits, c’est surtout un dépeuplement des hypercentres, pour rejoindre soit les espaces périurbains, comme la banlieue, soit des villes de taille moindre.
L’exode urbain est donc un déplacement de population, les personnes préférant quitter les espaces trop peuplés pour se retrouver dans des zones où la population est moins dense.

D’où vient l’exode urbain ? Les causes du phénomène

Comment expliquer cet exode urbain ? Les spécialistes qui se sont penchés sur la question ont identifié plusieurs causes à l’origine du phénomène.

Les confinements successifs, depuis début 2020, ont tout d’abord précipité cette migration. Nous avons tous en tête les images de jeunes travailleurs quittant la capitale pour retourner dans la région de leurs parents, ou dans des endroits moins étouffants. La découverte (ou la redécouverte) de ces nouveaux lieux de vie a été un déclencheur pour certains. Grâce au télétravail, ils ont pu définitivement quitter Paris et les grandes villes pour s’installer ailleurs.

Les chercheurs s’accordent cependant pour dire que les confinements n’ont pas été les déclencheurs de cet exode urbain. Au mieux, ils ont agi comme des catalyseurs.

La recherche d’espaces plus grands, plus verts est un phénomène qui date de quelques années. S’ajoute à cela l’envie de profiter de l’air frais, de la nature, à laquelle on accède si peu en ville. 

Quitter l’hyper-centre des grandes villes s’explique aussi par l’envie de conditions de vie meilleures : tranquillité accrue, logements plus spacieux, cadre de vie moins onéreux… Les raisons, si elles sont nombreuses, reflètent la même réalité : il y a une volonté d’améliorer son quotidien. En quittant les hypercentres, on considère qu’on vit mieux, pour moins cher, tout en profitant des mêmes commodités.

Les conséquences de l’exode urbain sur le marché de l’immobilier

Une demande en hausse pour la banlieue et les villes moyennes

D’un point de vue macro, on observe un changement dans la géographie de la demande. En hypercentre, elle est moins forte. A l’inverse, dans le périurbain, elle n’a jamais été aussi élevée. Les espaces qui allient tous les conforts et les services de la ville tout en permettant d’avoir plus facilement accès à la nature, à la campagne ou a minima à un cadre de vie moins surchargé deviennent les cibles privilégiées de cette demande en hausse. Ce sont donc surtout les banlieues et les villes moyennes qui en bénéficient. Plutôt que de parler d’exode urbain, il faudrait alors parler d’exode “hyper-urbain”.

Le besoin de nouvelles commodités

Au niveau micro, on observe aussi un changement dans la demande des produits immobiliers. La mise en place du télétravail à grande échelle a fait apparaître un nouveau besoin : celui d’avoir un bureau, ou un espace de travail dédié, et une connexion internet forte. On a aussi besoin d’accès à des moyens de transport qui permettent de rejoindre le bureau quelques fois par mois si besoin : une gare, une autoroute… Pas question donc, pour beaucoup, de rejoindre des campagnes coupées de tout : il faut garder un lien avec la grande ville, virtuel et physique.

Hausse des prix dans certaines localités

Le dernier bouleversement du marché immobilier, conséquence directe des deux points énoncés ci-dessus, c’est la hausse des prix des biens et des logements qui remplissent ces critères. Quelques exemples très parlants : à Bordeaux, le prix du m² ne cesse d’augmenter depuis des années. En 2015, un rapport titrait déjà que le prix de l’immobilier avait doublé en dix ans, preuve que ce mouvement d’exode urbain n’est pas nouveau. Il valait à l’époque 3 325 €. Aujourd’hui : il en valait 4 750€.

Autre exemple : à Rouen, le prix du m² a augmenté de plus de 23% depuis 2015. Mais cette hausse ne s’est pas faite de manière linéaire. En 2015, le prix du m² était de 2 345€. En 2019, avant la crise du Covid, il était à 2 543€. Mais depuis le Covid, le m² est passé à 2 894€, soit une hausse de 351 euros en l’espace de deux ans ! On observe donc concrètement l’effet de l’exode urbain décrit précédemment : cette dynamique date de plusieurs années déjà, mais le Covid l’a accélérée. Ces tendances sont d’ailleurs observables sur le bon observatoire.

Cet exode urbain va-t-il durer ?

Ces départs-là sont-ils permanents ? Il est peut-être encore trop tôt pour y répondre. Valérie Bauhain, créatrice de “Ciao Paris”, nous expliquait lors de notre table ronde à RENT que certaines personnes interviewées dans son podcast étaient revenues s’installer en ville pour diverses raisons (commodités, déplacements…).

On remarque que certains font aussi le choix d’un entre-deux avec un pied-à-terre en hyper-centre et un lieu de vie plus éloigné, avec plus d’espace. D’autres parient sur le développement des “colocations en résidence secondaire”, soit le fait d’acheter un bien à plusieurs et se le partager pour des moments de télétravail ou de retrouvailles entre amis ou en famille. Ce qui est certain, c’est que le télétravail va conditionner la pérennité de cet exode et tous les spécialistes sont d’accord pour le dire : il faudra encore attendre un ou deux ans pour voir quelle tendance va vraiment se dessiner pour le marché immobilier.

leboncoin décrypte l’exode urbain en France

A l’occasion du salon du RENT (Real Estate & New Tech), leboncoin a participé à une table ronde pour décrypter les tendances du marché de l’immobilier. Cette question de l’exode urbain, boosté par la crise sanitaire, y a été largement abordée. Découvrez les avis et les conseils de nos experts sur ce sujet dans la vidéo en haut de cet article (à partir de 18 minutes).

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