Depuis 2006, c’est un incontournable des transactions immobilières. D’abord informatif, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu pleinement opposable en 2021. Son rôle est d’évaluer la consommation d’énergie et l’impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre d’un logement ou d’un bâtiment. Pour cela, il attribue une étiquette allant de A (très performant) à G (très énergivore). 

En raison d’évolutions réglementaires, le DPE influe désormais fortement sur la valeur et l’attractivité d’un bien. En effet, les logements classés F et G sont considérés comme des passoires énergétiques. Selon le ministère de la Transition écologique, cela représente 5,8 millions de logements, soit environ 15 % du parc immobilier. 

Or, le gouvernement met en place une interdiction progressive des logements énergivores à la location. Une manière d’encourager la rénovation énergétique du parc immobilier pour permettre à la France d’atteindre ses objectifs climatiques. Actuellement, 1,3 million de logements du parc locatif privé (soit une proportion de 15,9 %) sont des passoires énergétiques. 

Une première étape est franchie dès cette année pour un certain nombre de logements. En outre, de nombreux changements impactent le DPE dans un contexte plus global d’évolution des réglementations. Quels sont-ils ? Qu’est-ce que particuliers et professionnels de l’immobilier peuvent d’ores et déjà anticiper ? Et à quel impact s’attendre sur le marché immobilier ? On fait le point.

2025 marque donc un nouveau tournant pour le DPE. Depuis le 1er janvier, il est interdit de proposer à la location les logements les plus énergivores – classés G. En d’autres termes, depuis cette date, les logements classés G ne peuvent faire l’objet d’aucun nouveau bail. La prolongation de bail est également proscrite. Dans le cas contraire, un locataire pourrait agir en justice à l’encontre de son propriétaire pour non-respect des critères de décence. Or, en cas de logement non décent, les propriétaires peuvent faire l’objet de diverses sanctions. Le tribunal peut ainsi leur imposer de réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement conforme. Mais il peut aussi ordonner la réduction du loyer ou la suspension du paiement jusqu’aux réparations nécessaires. 

Il est à noter que cette interdiction ne s’applique pas aux baux en cours, signés avant le 1er janvier 2025. Elle prendra en revanche effet au renouvellement du bail. Lequel intervient tous les 3 ans pour les logements non-meublés et tous les ans pour les meublés. En l’état du calendrier en vigueur, les logements classés F seront à leur tour concernés par l’interdiction en 2028. Les logements classés E suivront en 2034. 

Par ailleurs, depuis l’année dernière, de nouveaux paramètres ont été intégrés dans le calcul du DPE. Depuis 2021, celui-ci repose sur la méthode dite « 3CL »  (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements). Ce calcul est désormais amélioré pour affiner la prise en compte des spécificités de certains logements. Cela concerne en particulier les petites surfaces (- de 40m2).

Cette révision du moteur de calcul du DPE a plusieurs avantages. Elle permet ainsi de corriger les écarts relevés entre petites et grandes surfaces et d’améliorer la fiabilité du diagnostic. En conséquence, les logiciels de diagnostics des professionnels doivent être mis à jour. 

Ces évolutions significatives du DPE ont nécessairement un impact sur le marché immobilier. En particulier, les biens classés F et G subissent une décote et perdent en valeur. Selon une récente étude, les ventes de ces logements ont augmenté en début d’année. On observe également que les logements classés F et G se vendent 15 % moins cher que les logements classés D. Dans certains cas, la décote peut atteindre jusqu’à 25 %. 

À l’inverse, les logements performants prennent de la valeur. Ils attirent une clientèle d’acheteurs et de locataires rassurés par l’absence de travaux de rénovation énergétique à réaliser. De plus, un logement performant assure la perspective de réaliser des économies d’énergie. Un enjeu devenu essentiel depuis la flambée des prix de l’énergie en 2022. 

Dans le même temps, une accélération des travaux de rénovation énergétique est attendue. C’est d’ailleurs précisément l’objectif de la loi Climat et résilience. Selon une récente enquête, 77 % des Français jugent indispensable d’améliorer la performance énergétique de leur logement. On observe toutefois une réticence en raison des coûts à engager et une difficulté à s’informer sur les aides. De plus, le dispositif MaPrimeRenov’ suscite la méfiance en raison des fraudes et des délais de paiement.

En résumé, les évolutions du DPE en 2025 renforcent son impact sur le marché immobilier. L’interdiction progressive des passoires énergétiques à la location et l’ajustement du calcul du DPE nécessitent un peu d’adaptation. Mais, malgré les contraintes, ces évolutions favorisent aussi de véritables opportunités.

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